新年伊始，一場突如其來的新冠肺炎疫情，為2020年帶來了前所未有挑戰(zhàn)。進入2月后，線下樓市“冰封”，銷售停擺，房企的生存狀況愈發(fā)艱難。

不過，被陰郁和焦慮籠罩的房企業(yè)績報季，在3月的最后一天迎來了一縷陽光。3月31日恒大2019年報業(yè)績會的召開，提出全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，計劃三年降低負債4500億，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億元，引發(fā)市場熱議。

來源:新財富

經歷持續(xù)嚴厲的政策調控之后，已有龍頭房企發(fā)出“活下去成為真實存在”的感嘆了。進入2020年，突如其來的新冠肺炎疫情更使房企普遍直面極限生存的考驗。

過去數(shù)十天里，中國全民戰(zhàn)“疫”，經濟一度停擺，房企停工停售，樓市受到的沖擊頗為明顯。Wind數(shù)據顯示，2020年2月，TOP30房企累計銷售金額為2157.29億元，環(huán)比下降40.94%;累計銷售面積1767.58萬平方米，環(huán)比下降35.09%。

被陰郁和焦慮籠罩的房企業(yè)績報季，在3月的最后一天迎來了一縷陽光。3月31日下午，中國恒大(03333.HK)公布了2019年業(yè)績。數(shù)據顯示，中國恒大2019年實現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%;核心利潤408.2億元，同比下降48%;資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點;凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點;現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%。這張硬核“成績單”徹底打消了投資者的疑慮。

經歷持續(xù)嚴厲的政策調控之后，已有龍頭房企發(fā)出“活下去成為真實存在”的感嘆了。進入2020年，突如其來的新冠肺炎疫情更使房企普遍直面極限生存的考驗。

過去數(shù)十天里，中國全民戰(zhàn)“疫”，經濟一度停擺，房企停工停售，樓市受到的沖擊頗為明顯。Wind數(shù)據顯示，2020年2月，TOP30房企累計銷售金額為2157.29億元，環(huán)比下降40.94%;累計銷售面積1767.58萬平方米，環(huán)比下降35.09%。

被陰郁和焦慮籠罩的房企業(yè)績報季，在3月的最后一天迎來了一縷陽光。3月31日下午，中國恒大(03333.HK)公布了2019年業(yè)績。數(shù)據顯示，中國恒大2019年實現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%;核心利潤408.2億元，同比下降48%;資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點;凈負債率159.3%，同比增加7.4個百分點;現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%。這張硬核“成績單”徹底打消了投資者的疑慮。

在業(yè)績發(fā)布會上，許家印宣布正式啟動恒大新戰(zhàn)略，從2020年開始轉變發(fā)展方式，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略。料峭春寒，同行龍頭紛紛收縮戰(zhàn)線之際，恒大喊出“高增長”，著實令人刮目相看。外界不禁要問，恒大高增長，憑什么?對于投資者，“控規(guī)模、降負債”又意味著什么?

01

高增長，憑什么？

許家印所說的“高增長”，就是要實現(xiàn)銷售收入高速增長，2020年實現(xiàn)銷售收入8000億元，到2022年要實現(xiàn)銷售收入1萬億元。

在近期密集舉行的房企業(yè)績發(fā)布會上，與謹慎、危機及“活下去”頻頻掛在嘴邊顯得焦慮不安的地產大佬們相比，許家印淡定從容、自信滿滿地提出“高增長”，顯得比較另類。那么，恒大高增長，憑什么?

巨額的土地儲備

恒大方面稱，“恒大最大優(yōu)勢在于土地儲備”。土地儲備是恒大“高增長”的底氣之一。

數(shù)據顯示，截至2019年末，恒大總土地儲備項目876個，分布在全國237個城市，覆蓋了幾乎所有一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數(shù)經濟發(fā)達且有潛力的地級城市，總規(guī)劃建筑面約2.93億平方米，土地儲備原值為5273億元，土地儲備平均成本1800元/平方米。

這其中，位于國內一二線城市的土地儲備原值達3524億元，占比67%，平均樓面地價2252元/平方米;三線城市的土地儲備原值為1749億元，占比33%，平均樓面地價1281元/平方米。

過去的2019年里，恒大共計購得土地儲備153幅，并就其中39個項目進一步購買周邊土地，新項目均衡分布于北京、廣州、南京、太原、昆明、成都、重慶及杭州等城市，其新購土地儲備建筑面積達6703萬平方米，土地儲備平均成本2101元/平方米。

土地儲備之于房企，意義非凡。一方面，在當今行業(yè)高光漸褪、金融市場劇烈震蕩的背景下，巨額的土地儲備使恒大“手中有糧、心中不慌”。即使完全不拿地，恒大仍可支撐多年的開發(fā)。另一方面，土地儲備量是房企的規(guī)模及實力的體現(xiàn)，也是房企經營增長及成長性的重要指標，這為恒大高增長奠定了堅實基礎。

環(huán)顧行業(yè)，2019年恒大以3億平方米的土地儲備位居房地產行業(yè)之首，排在其后的房企分別是：碧桂園(02007.HK)土地儲備2.78億平方米、融創(chuàng)中國(01918.HK)土地儲備2.04億平方米，保利地產(600048)1.87億平方米、綠地控股(600606)1.7億平方米、萬科A(000002)1.53億平方米以及新城控股(601155)1.34億平方米。恒大的土地儲備量，約為保利地產與新城控股兩家房企的總量之和，是當之無愧的最大“地主”。

極為醒目的是，恒大的平均樓面地價僅為1800元/平方米，成本優(yōu)勢相當明顯，在業(yè)內絕無僅有。過去20年間，恒大抓住了中國房地產的“黃金時期”，儲備了巨量的低價土地。同時，與業(yè)內動輒砸出“地王”的激進房企相比，恒大沒有拿地的緊迫性，但有嚴格的拿地標準。據恒大集團總裁夏海鈞早前透露，“地塊必須達到30%的毛利，實現(xiàn)15%凈利才會去拿，‘地王’不會去參與”。此外，大量土地通過并購中小房企項目而來，這也讓恒大的土地成本可控。

從某種意義上說，恒大遙遙領先的土地儲備資源，得益于其過去20年的超前戰(zhàn)略布局及深厚積累，而如今提出沖擊萬億銷售規(guī)模“高增長”目標，似有一種“二十年磨一劍”的厚積薄發(fā)之意。

出眾的銷售能力

恒大“高增長”的底氣之二，來自于其出眾的銷售能力。

2020年2月以來，新冠肺炎疫情暴發(fā)下，恒大通過促銷降價以及網上銷售等組合舉措，啟動“網上賣房”，此項營銷在業(yè)內引發(fā)轟動。

公開信息顯示，恒大于2020年2月18日，推出全國613個樓盤“75折”優(yōu)惠以吸引居民購房。同時，恒大在疫情期間通過“恒房通”平臺實施網上銷售。3月18日，恒大重磅宣布，全國619個樓盤每套房源的價格將在“恒房通”全面公開，相關房源單價、房屋總價等信息皆一一清晰展現(xiàn)。不過，從今天(4月1日)開始，“78折”將上調為“81折”。

從實際成效來看，恒大這項前所未有的創(chuàng)舉，使之迎來了2020年第一季度業(yè)績“開門紅”。銷售額1465億元，大增23%，銷售回款1133億元，大增55%。這兩項指標逆勢大增，刷新恒大第一季度銷售及回款最高歷史紀錄(圖)。事實上，歷年的第一季度通常是房地產行業(yè)銷售的“淡季”。

克而瑞昨日晚間公布的2020年第一季度中國房企銷售TOP200排行榜顯示，恒大以1440.3億元的操盤金額、1614.6萬平方米的操盤面積，雙雙位居行業(yè)第一。

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據顯示，2020年1-2月份，全國房地產開發(fā)投資同比降低16.3%，商品房銷售面積8475萬平方米，同比降低39.9%;商品房銷售額8203億元，同比降低35.9%。Wind數(shù)據顯示(表1-2)，2020年2月，TOP30房企累計銷售金額為2157.29億元，環(huán)比下降40.94%;累計銷售面積1767.58萬平方米，環(huán)比下降35.09%。

2020年2月銷售金額達百億元量級的房企，僅有6家。其中，恒大地產以2020年2月實現(xiàn)銷售金額447.3億元、同比增速為107.76%，排名行業(yè)之冠，成為TOP陣營中唯一實現(xiàn)正增長的房企，將萬科、碧桂園、保利地產、中國建筑(601668)甩在身后，堪稱一枝獨秀。相比之下，TOP30房企中，銷售降幅最大的5家房企，下滑幅度均超過了60%以上。

銷售面積方面，TOP30房企2月銷售面積1767.58萬平方米，恒大亦居榜首。恒大2月實現(xiàn)銷售面積513.8萬平方米，同比增長153.85%。數(shù)據對比可見，恒大的銷售能力在業(yè)內一騎絕塵。

除此之外，恒大還擁有這出眾的成本控制能力。其“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標、統(tǒng)一配送”的標準化運營模式對費用控制成效顯著。

值得關注的是，在新冠肺炎疫情的影響之下，我國經濟運行面臨著較大的壓力，各地方政府亦希望經濟形勢盡快復蘇。近期以來，中央層面對“基建”表態(tài)積極，而對房地產“未松口”。但是伴隨疫情的演進，2020年2月20 日前后國內房地產的調控風向已出現(xiàn)了微妙變化。

據國泰君安證券的研究，2020年地方政府房地產政策八成以上有結構性松動空間。2月以來，全國近70個城市發(fā)布了涉及房地產調控的相關政策，已召開“兩會”的29 省(市)中，4 省(市)未提房地產，其余25 個省(市)對房地產調控政策從緊到松形成六個梯隊。中央層面大力度放松開發(fā)商融資政策之外，在“因城施策”的基調下，地方政府層面松綁支撐居民改善型需求等政策或已被默許，松動的信號頗為明顯。

這一政策邏輯下，恒大的地產銷售不乏受益的可能。在業(yè)績會現(xiàn)場，許家印表示，在國家“住房不炒”的政策指引下，房價不會升，但也不會大跌。受新冠肺炎疫情的影響，全世界每個國家的央行，都在放寬金融政策，流動性的增加對房地產的銷售同樣會產生刺激，需求同樣也會增加。

早在2018年年度業(yè)績發(fā)布會上，恒大曾許下2019年合約銷售6000億元的承諾，如今超額兌現(xiàn)。完成2019年的銷售目標后，恒大再度跳出“舒適區(qū)”，發(fā)起了更高的挑戰(zhàn)——“今年實現(xiàn)銷售8000億，2022年銷售規(guī)模要上1萬億”。

02

控規(guī)模、降負債，意味著什么？

許家印指出，“控規(guī)模”就是要嚴控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右;而“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。

許家印還在現(xiàn)場算了筆賬：“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億的目標。”

被問及恒大為何要“控規(guī)模、降負債”之時，許家印坦言，主要是根據自身發(fā)展做出不同的經營發(fā)展戰(zhàn)略決策，中國房地產的“黃金20年”已經過去了，地產要從金融屬性變?yōu)閷嶓w經濟屬性。近年來，中國房地產市場在“房住不炒”的基調下步入平穩(wěn)發(fā)展新周期，高負債的發(fā)展模式顯然已走不通，必須有所改變，“一定要把負債降下來”。

恒大的高負債由來已久。實際上，相比于萬科和碧桂園，成立于1996年的恒大起步比較晚，在前20年，都是以追趕者的角色緊隨龍頭房企的腳步。

“一個企業(yè)，在不同發(fā)展階段，需要根據國際國內宏觀經濟情況、金融政策、行業(yè)政策和自身發(fā)展，制定不同的發(fā)展經營戰(zhàn)略。”許家印表示。為在龍頭房企分踞市場的情況下實現(xiàn)突圍，恒大在發(fā)展的前20年，實施了“高負債、高增長”的發(fā)展戰(zhàn)略，以實現(xiàn)快速發(fā)展。

在上述戰(zhàn)略下，抓住了地產黃金20年的恒大，在2015年、2016年和2017年的銷售規(guī)模分別達到2000億元、3700億元和5000億元。“2015年至2017年公司實現(xiàn)跨越式發(fā)展，這是在當時環(huán)境下做的非常正確的選擇。然而到了現(xiàn)在，我們認為公司總負債還是偏高，所以為了能夠把總負債降下來，我們要控規(guī)模，加大回款力度，要穩(wěn)健經營”。

事實上，“控規(guī)模、降負債”六個字信息量豐富。“越是市場不好的時候，越能展現(xiàn)房企的功底”，許家印的這一金句在業(yè)內廣為流傳，數(shù)年過去言猶在耳。“控規(guī)模、降負債”的戰(zhàn)略，將進一步夯實恒大的功底，助其穿越周期。對于投資者而言，其至少傳遞出兩個重要信號。

其一，由于新冠肺炎疫情在全球蔓延，房地產市場遭受沖擊，金融市場劇烈震蕩，全球經濟布滿衰退的陰霾。時下多數(shù)房企正遭受銷售、融資兩端夾擊，多數(shù)公司凈經營性現(xiàn)金流不堪重負，甚至面臨短債危機。投資者最關心的首先是中國恒大的財務安全、護城河幾何。

從最新公布數(shù)據來看，中國恒大現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%，這一指標占恒大同期總資產比例的10.36%，現(xiàn)金流非常充裕。在回款方面，恒大集團總裁夏海鈞給出了一組數(shù)字。2020年第一季度，恒大的回款金額分別為282億元、187億元、664億元，第一季度合計回款為1133億元，較2018年同期增長55.2%。

從短期來看，手握巨額現(xiàn)金加之強大的回款能力，恒大的財務相當穩(wěn)健，可謂固若金湯。

如今全球疫情愈演愈烈，多方的分析認為，新冠肺炎疫情的沖擊或遠超過2008年，此次疫情引發(fā)的不僅是經濟危機，還有恐慌引發(fā)的社會危機、政治治理危機以及國際秩序危機。這就意味著，充滿波動的市場或在未來持續(xù)很長一段時期。中長期內，恒大定調未來幾年“控規(guī)模、降負債”，本質上給投資者吃下了一顆“定心丸”。

財報顯示，恒大2019年的負債總額為1.85萬億元，資產負債率為77.9%，凈負債率159.3%，借款總額7999億元，借款的平均成本為8.99%，2018年的借貸成本為8.13%。許家印表示，“我們早期凈資產負債率是430%，到了2018年底的時候，降到了150%。去年的時候，基本上凈資產負債率穩(wěn)定在150%。根據公司現(xiàn)在發(fā)展的情況，總負債的情況，負債率還是比較偏高，或者說是比較高。我們把總負債降下來，資金成本會下降，毛利率就會提高”。

其二，隨著“控規(guī)模、降負債”的落地，恒大的毛利潤得以進一步提高，利潤有望保障。進一步說，強勁的盈利能力有望支撐恒大一如既往的高分紅率。

Wind數(shù)據顯示，自2006年以來，中國恒大累計實現(xiàn)凈利潤1509.28億元，其分紅總額達到662.47億元，累計分紅10次，其分紅率高達43.89%，是內房股里最穩(wěn)健的“現(xiàn)金奶牛”。

同期的龍頭房企，碧桂園分紅率為32.66%、萬科為25.86%、融創(chuàng)中國為20.45%。可見，中國恒大的分紅率不僅遠超龍頭房企平均20%左右的水平，在中國地產行業(yè)頭部陣營中亦是一騎絕塵，高過萬科近20個百分點，并且超過A股市場以高分紅聞名的大白馬——格力電器(000651)約40%的分紅率。2009年上市至今，中國恒大通過IPO、配售和供股募集的資金僅為149.39億港元。分紅金額遠高于募集資金規(guī)模，投資價值顯著。

03

汽車首秀，恰逢政策“風起”

早在2019年3月，許家印曾公開宣布恒大的多元化產業(yè)布局已基本完成，最終形成以地產為基礎，旅游文化、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業(yè)格局，未來五年恒大不再涉足其他大產業(yè)。

伴隨房地產“黃金20年”消逝，地產板塊做出了“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略決策，另一邊恒大旗下的新能源汽車業(yè)務已如日方升。在3月31日的業(yè)績發(fā)布會上，許家印再次暢談恒大新能源汽車，金句不斷。

許家印在會上表示，過去一年里汽車已全部布局完畢。恒大是搞地產的，對于汽車不懂，沒經驗，沒基地也沒人。在汽車“稟賦”不占優(yōu)勢的情況下，恒大在新能源汽車領域選擇了“換道超車”。恒大通過大手筆“買買買”，在最短的時間內，把汽車行業(yè)各鏈條龍頭企業(yè)聯(lián)合起來，儲備了新能源車產研技術以及大規(guī)模量產能力，快速縮短了與其他車企的差距。目前已經取得了“超車”的初步勝利。

恒大做新能源車向來是轟轟烈烈，雖不是進入造車領域的第一個“門外漢”，但卻一直是動靜最大的那一個。許家印早前已放出“3-5年內成為全球規(guī)模最大、實力最強的新能源汽車集團”的豪言。隨著恒大持續(xù)“買買買”，恒大新能源汽車已蓄勢待發(fā)。

公開資料顯示，恒大在新能源汽車業(yè)務上的投資已經超過3000億元，包括收購NEVS、卡耐新能源、泰特機電等公司的控股權，全球公開招聘8000名新能源汽車產業(yè)頂級專家和技術精英，2019-2021三年投入450億元的規(guī)劃等操作，重金投入顯示其志在必得。

據透露，恒大首款汽車“恒馳1”將于2020年亮相。恒大新能源汽車的廣東、上海生產基地將于今年下半年竣工，2021年投產，為恒馳全系列產品2021年陸續(xù)全面量產做出強有力保障。

許家印指出，“恒大做事要么不做，要么就做最好”， 對于恒大新能源汽車業(yè)務有信心，“我們(恒馳系列)14款車不敢說全部爆款，但我有信心其中8-10款能成為爆款”。

恒大新能源汽車產品是否爆款，尚待市場檢驗。但可以確定的是，恒馳系列的“首秀”恰逢其時，有望趕上2020年汽車產業(yè)的政策刺激“風口”。

在目前國內疫情受控、海外疫情爆發(fā)的大背景下，穩(wěn)定內需在保障2020年中國經濟增長中的重要性尤為凸顯。汽車行業(yè)有刺激的必要性，能被有效刺激，且刺激政策手段較為豐富、刺激后遺癥相對較小，汽車正成為2020年穩(wěn)內需的首選行業(yè)。

資料顯示，2020年2月份至今，全國已經有杭州、南昌、廣州、佛山、珠海、長沙、湘潭等9個城市出臺措施，促進汽車消費，具體措施包括購車補貼、限購松綁等。國家商務部此前已明確提出，鼓勵各地結合本地實際情況，出臺促進新能源汽車消費、開展汽車以舊換新等措施，進一步穩(wěn)定和擴大汽車消費。國家工信部已公開表示，由于汽車有效需求不足，后續(xù)會有更多消費刺激政策出臺。

3月31日晚間，國務院常務會議正式部署了促進汽車消費相關政策，將年底到期的新能源汽車購置補貼和免征車輛購置稅政策延長2年。2020年是新能源汽車產業(yè)的“風口”，已成為板上釘釘之事。

恒大新能源汽車正式登場，恰逢國家汽車刺激“風起”。繼地產板塊創(chuàng)出佳績之后，恒大有望在汽車領域迎來又一次“開門紅”。

1996年成立至今，從最初偏居華南一隅的地產公司蛻變成今日中國最具影響力的龍頭房企，恒大創(chuàng)業(yè)史上歷經數(shù)次戰(zhàn)略轉型。

回溯過往，恒大的成功離不開其一直堅持的“戰(zhàn)略制勝”之道。通過一系列超前大膽的戰(zhàn)略布局，恒大已成為中國最具戰(zhàn)略遠見的房企。恒大每一次的戰(zhàn)略決策都似乎預示著行業(yè)格局的巨變，每次一關鍵戰(zhàn)略的抉擇最得到市場的驗證。

如今恒大將“高增長、控規(guī)模、降負債”列為公司最新戰(zhàn)略，決心之大、力度之大前所未有。這一發(fā)展戰(zhàn)略不僅是恒大轉型的信號，亦是未來房企高質量發(fā)展的策略，值得所有房企深省借鑒。