受到融資寬松和銷售減速的雙重因素影響，中國(guó)地產(chǎn)商正在緊緊抓住這一輪融資窗口期加速融資。

“我們近期一直在和各個(gè)資金方溝通，希望進(jìn)一步把握這輪寬松周期降低融資成本，目前市場(chǎng)上流動(dòng)性相對(duì)充足，資產(chǎn)相對(duì)較少，因此給了我們一個(gè)融資發(fā)債的窗口期。”一位上市房企資金部負(fù)責(zé)人周洋(化名)告訴記者。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年2月以來(lái)(2月1日―3月12日)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債券融資621億元，比去年同期(425億元)增長(zhǎng)46%。同期，在香港上市的內(nèi)資地產(chǎn)商則紛紛通過(guò)發(fā)行美元債進(jìn)行直接融資。

全球降息背景下的流動(dòng)性寬松，讓這些背負(fù)高財(cái)務(wù)杠桿的地產(chǎn)商暫時(shí)有了喘息的機(jī)會(huì)，融資通道進(jìn)一步打通，同時(shí)獲得了更低的資金成本。

融資爆發(fā)前夜

“我們發(fā)債一開始定價(jià)比較謹(jǐn)慎，市場(chǎng)詢價(jià)環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)大量投資者非常有興趣，隨之我們開始調(diào)整了自己的定價(jià)，降低了成本。”一家TOP30融資部門人士向記者透露，言語(yǔ)之中，他們對(duì)后市的看法比疫情之初樂(lè)觀了許多。

今年3月以來(lái)，各家房企都開始把握這一輪融資窗口期。

3月5日，泰禾集團(tuán)(000732.SZ)發(fā)布公告，擬面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行不超過(guò)人民幣120億元公司債券。按照計(jì)劃，泰禾集團(tuán)預(yù)計(jì)在3月20日的股東會(huì)上予以過(guò)會(huì)，成為這家公司自2018年以來(lái)首次境內(nèi)直接融資。受到該消息影響，泰禾集團(tuán)股價(jià)在3月6日一度漲停。

3月4日，新城控股(601155.SH)發(fā)布公告，新增融資規(guī)模合計(jì)不超過(guò)等額人民幣300億元(含境外等值外幣)，成為新城控股自B轉(zhuǎn)A以來(lái)最大的直接融資額度。

3月12日，上海證券交易所信息披露，華夏幸福(600340.SH)2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理，本次債券計(jì)劃發(fā)行總規(guī)模不超過(guò)人民幣50億元。

而就在3月6日，華夏幸福公告，收到中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的通知書，稱接受中期票據(jù)注冊(cè)，上述中期票據(jù)注冊(cè)金額為44億元。不到一周時(shí)間，華夏幸福獲得融資額度超過(guò)100億。

此外，各個(gè)公司也通過(guò)短期融資手段，進(jìn)一步補(bǔ)充其流動(dòng)性。

3月12日，濱江集團(tuán)(002244.SZ)發(fā)布公告稱，公司成功發(fā)行2020年度第三期短期融資券。

公告顯示，本期債券發(fā)行金額3億元，票面利率3.00%，發(fā)行期限365天。今年2月25日，濱江集團(tuán)完成發(fā)行2020年度第二期金額為9億元的短期融資券，利率定為3.24%。而在1月10日，濱江集團(tuán)發(fā)行公司2020年度第一期短期融資券，實(shí)際發(fā)行總額9億元，發(fā)行利率4%。

從濱江集團(tuán)頻繁發(fā)行的短期融資利率看，市場(chǎng)融資成本出現(xiàn)不斷下降態(tài)勢(shì)。

“全球量化寬松，資金自然需要尋找投資渠道，目前很多財(cái)務(wù)狀況不錯(cuò)的公司也借此機(jī)會(huì)進(jìn)行更多的融資。”周洋說(shuō)。

華泰證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，地產(chǎn)債供需兩旺歸因于資金面的寬松，受益于央行逆回購(gòu)操作和MLF 操作等為代表的貨幣政策寬松，中央加大對(duì)貨幣信貸支持的力度，以及多地因城施策帶來(lái)調(diào)控邊際寬松的預(yù)期。

不過(guò)，除了直接融資外，銀行態(tài)度則曖昧了許多。

“目前銀行給地產(chǎn)的額度還是要看監(jiān)管層態(tài)度，我們暫時(shí)在這方面還是比較謹(jǐn)慎，并不會(huì)增加給地產(chǎn)輸血。”一位大型股份制銀行客戶經(jīng)理告訴記者。

另一家小型股份制銀行則繼續(xù)把房地產(chǎn)當(dāng)作今年的重點(diǎn)拓展客戶。“總的而言地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還是比較低的。”這家銀行知情人士告訴記者。

資金利率最大相差5

倍

融資成本下降，規(guī)模房企成為直接受益者。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠城中國(guó)(03900.HK)、碧桂園(02007.HK)等房企今年新發(fā)型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個(gè)基點(diǎn)，是目前市場(chǎng)上降幅最大的公司。同時(shí)，濱江集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)融資成本下行范圍在100-200個(gè)基點(diǎn)。

新城控股的公司債券就因?yàn)槿谫Y寬松，下調(diào)了利率詢價(jià)區(qū)間。

3月4日，新城控股發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行6億元公司債券，債券分為兩個(gè)品種。品種一票面利率詢價(jià)區(qū)間為4.00%-6.00%，期限為3年期，附第2年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán);品種二票面利率詢價(jià)區(qū)間為4.50%-6.20%，期限為5年期，附第3年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)。

在新城控股開始詢價(jià)第二天，新城控股再度公告，因簿記建檔當(dāng)日市場(chǎng)變化較為劇烈，現(xiàn)將品種一發(fā)行利率區(qū)間調(diào)整為3.70%-5.70%，品種二發(fā)行利率區(qū)間調(diào)整為4.20%-6.20%。

從最后的發(fā)行情況看，新城控股實(shí)際發(fā)行6億，全部為品種一(債券簡(jiǎn)稱：20新控01，代碼：163239)，最終票面利率為5.10%。

金地集團(tuán)(600383.SH)在近期發(fā)行的兩期各10億超短期融資融券的利率分別是2.83%、2.69%，幾乎是目前地產(chǎn)融資的新低。

不過(guò)，很多高杠桿和風(fēng)險(xiǎn)較大的中小房企過(guò)的則并沒(méi)有那么好。

第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自3月以來(lái)，有3家地產(chǎn)商境外美元債融資成本依舊超過(guò)10%。

3月5日，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)發(fā)行2024年到期的1.5億美元綠色有限票據(jù)，利率為11.95%。同一天，新力控股(02103.HK)發(fā)行2021年到期的2.8億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.75%。

在本月境外融資最高的則是景瑞控股(01862.HK)，3月9日，景瑞控股增發(fā)RegS、固定利率的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)，發(fā)行規(guī)模1000萬(wàn)美元，收益率12.75%。

而在今年2月末，佳源國(guó)際(02768.HK)發(fā)行額外6750萬(wàn)美元利率為13.75%于2022年到期的優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下近期融資成本新高。

第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年3月將有超過(guò)40億美元地產(chǎn)債到期，這是2020年第二高的月度還債總額。

面臨還債潮來(lái)臨，部分小型房企已經(jīng)出現(xiàn)信托逾期。

2月中旬，美好置業(yè)(000667.SZ)作為借款人的“建投信托-安泉404號(hào)(杭州美好)集合資金信托計(jì)劃”出現(xiàn)逾期，僅對(duì)產(chǎn)品做部分兌付。公司稱受疫情影響，住宅銷售回款不夠，且擔(dān)保方美好置業(yè)位于武漢，調(diào)撥的資金歸集受疫情影響。

3月12日晚間，新華聯(lián)(000620.SZ)公告，鑒于“15新華聯(lián)控MTN001”發(fā)生實(shí)質(zhì)違約，該事項(xiàng)已客觀觸發(fā)了新華聯(lián)控股有限公司2019年度第二期超短期融資券及新華聯(lián)控股有限公司2019年度第三期超短期融資券的交叉保護(hù)條款約定情形。

“由于此前房地產(chǎn)市場(chǎng)一度火爆，許多激進(jìn)的開發(fā)商往往在拿地資金上通過(guò)“明股實(shí)債”等手段進(jìn)一步降低拿地的自有資金，很多公司拿地自有資金僅10%，較高的杠桿面臨如此而來(lái)的黑天鵝事件事件，進(jìn)而導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)。”一位幫地產(chǎn)公司撮合資金人士告訴記者。

第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)一年中泰禾集團(tuán)有約7億美元債到期，償債壓力較大。

去年11月，標(biāo)普將新湖中寶(600208.SH)評(píng)級(jí)展望下調(diào)至“負(fù)面”。該評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)表示，該公司不斷惡化的流動(dòng)性狀況，鑒于其規(guī)模龐大的短期債務(wù)即將到期，這可能會(huì)導(dǎo)致再融資風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，新湖中寶3月份到期的債券規(guī)模約為7億美元。

同樣處于危機(jī)中的還有億達(dá)中國(guó)(03639.HK)，克而瑞證券統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年2月億達(dá)中國(guó)成為唯一一家被境外評(píng)級(jí)調(diào)低評(píng)級(jí)的地產(chǎn)商。

3月10日，億達(dá)中國(guó)發(fā)布公告稱，有關(guān)未償付的2020年到期年息6.95%的優(yōu)先票據(jù)延遲交換要約的截止期限，截止期限由2020年3月9日延遲至2020年3月16日。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年億達(dá)中國(guó)到期債務(wù)超過(guò)100億。

“目前資金還是以避險(xiǎn)為主，因而大型房企獲得了較多融資，而一些高杠桿地周轉(zhuǎn)房企則舉步維艱。”周洋說(shuō)。

光大證券認(rèn)為，行業(yè)資金總量管控持續(xù)，房企發(fā)債整體額度仍然受限于借新還舊的監(jiān)管要求。宏觀流動(dòng)性邊際寬松下，一級(jí)市場(chǎng)短期供不應(yīng)求，將推動(dòng)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商融資成本持續(xù)改善。

加速行業(yè)出清

雖然融資環(huán)境開始寬松，不過(guò)龍頭房企的吸附能力正在不斷增強(qiáng)。

“危機(jī)是放大鏡，放大你企業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，也放大你企業(yè)的缺點(diǎn)。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院教授包季鳴說(shuō)。

克而瑞認(rèn)為，疫情帶來(lái)的銷售壓力，會(huì)使房企資金面迎來(lái)大考，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小房企會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)清算。

“上半年行業(yè)洗牌將加速，因此帶來(lái)更多的行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)。”易居企業(yè)集團(tuán)(02048.HK)CEO丁祖昱說(shuō)。

實(shí)際上，房企的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展一環(huán)接著一環(huán)，缺乏資金保障，將無(wú)法在土地市場(chǎng)拓展，導(dǎo)致無(wú)法擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)而無(wú)法有市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，從而逐漸掉隊(duì)。

目前看來(lái)，在土地市場(chǎng)活躍的玩家，大部分都來(lái)自財(cái)務(wù)杠桿較為安全的房企。

第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年2月，綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地(01109.HK)、旭輝控股(00884.HK)、中駿集團(tuán)(01966.HK)、龍光地產(chǎn)(03380.HK)等公司在土地市場(chǎng)拿地金額均超過(guò)50億。

其中，綠城中國(guó)僅2月拿地金額271億，成為目前土地市場(chǎng)的頭號(hào)獲益者，截至2019年6月，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%。而拿地較多的三家民營(yíng)房企旭中駿集團(tuán)、旭輝控股、龍光地產(chǎn)同樣為財(cái)務(wù)穩(wěn)健公司，截至2019年上半年，中駿集團(tuán)凈負(fù)債率66.2%，旭輝控股凈負(fù)債率69.5%，龍光地產(chǎn)凈負(fù)債率為65.4%。

不過(guò)，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳則認(rèn)為2月土地市場(chǎng)過(guò)熱。“我們參與了十多次土地拍賣，不過(guò)沒(méi)有一塊拿到，本來(lái)以為是撿漏的機(jī)會(huì)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)還是很多企業(yè)在拿地。”許華芳說(shuō)。

資金聚集帶來(lái)土地聚集同時(shí)，人才也開始逐漸聚集。“現(xiàn)在候選人都愿意去更穩(wěn)健的公司，大發(fā)展時(shí)代過(guò)去以后，大家都擔(dān)心在小公司如何生存問(wèn)題。”一位獵頭告訴記者。

在行業(yè)都面臨裁員和優(yōu)化的背景下，大公司無(wú)論是安全系數(shù)還是增長(zhǎng)速度，都開始強(qiáng)過(guò)小公司。春節(jié)前，華東房企年終獎(jiǎng)系數(shù)較高的公司分別是陽(yáng)光城(000671.SZ)、中南置地、新城控股、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)，這些公司無(wú)論規(guī)模還是發(fā)展，都在華東屬于第一梯隊(duì)，繼而年終獎(jiǎng)水平也高于地產(chǎn)同行。

不爭(zhēng)的事實(shí)是，行業(yè)正在向那些規(guī)模房企傾斜紅利，而一旦失位的房企命運(yùn)則岌岌可危。

“黑天鵝和灰犀牛不可避免，最好的生存方式就是理解規(guī)律，自己去進(jìn)化。”旭輝控股總裁林峰說(shuō)。