3月25日，金輝控股向香港聯(lián)交所提交了招股說(shuō)明書(shū)，正式開(kāi)啟赴港IPO之路。

根據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企銷(xiāo)售排行，2019年，金輝集團(tuán)以888.6億元銷(xiāo)售規(guī)模排名第40，是行業(yè)TOP40中僅有的兩家尚未上市的企業(yè)之一。

關(guān)于本次募資金額，招股書(shū)并未披露。參照2018年-2019年上市房企的部分募資數(shù)據(jù)，新力地產(chǎn)募資19.6億港元，中梁地產(chǎn)募資27.7億港元，美的置業(yè)募資30.6億港元。有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng)，預(yù)計(jì)金輝控股的募資規(guī)模會(huì)與同梯隊(duì)房企接近。

“疫情來(lái)襲政策預(yù)期放松檔口，準(zhǔn)千億元規(guī)模房企踏上IPO之路，一旦成功將打開(kāi)多種儲(chǔ)備低成本‘糧食’的渠道，為其全面發(fā)展提供更多路徑。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，若能利用這一筆募資抓住機(jī)會(huì)拿地?cái)U(kuò)張，確保運(yùn)營(yíng)順暢，利潤(rùn)平穩(wěn)釋放，則有望在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)安全超車(chē)。

多元化拿地“降本提利”

從2016年至2019年的4年間，金輝控股的銷(xiāo)售額從307.2億元增長(zhǎng)到888.6億元，行業(yè)排名從52位穩(wěn)步進(jìn)入前40。

根據(jù)招股書(shū)顯示，在2017年、2018年及2019年三年里，金輝控股全口徑銷(xiāo)售額分別為445.1億元、746.8億元及888.6億元;經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收益分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率48.5%，其中2019年度增幅達(dá)62.56%;對(duì)應(yīng)的的凈利潤(rùn)分別為22.21億元、23億元及26.90億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率10%，其中2019年增幅為16.96%;毛利率則在26%-35%之間。

值得關(guān)注的是，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀(guān)察，根據(jù)多家公布2019年業(yè)績(jī)的房企高管判斷，未來(lái)行業(yè)毛利率將維持在25%左右，面對(duì)不確定性成為常態(tài)化的市場(chǎng)格局，多數(shù)2000億元陣營(yíng)以上房企想要將毛利率水平保持在25%-30%之間。

但與個(gè)別搶高價(jià)地先沖規(guī)模后修復(fù)利潤(rùn)的房企不同，低調(diào)的金輝控股不走公開(kāi)市場(chǎng)舉牌拿地王、“賭博”拿高價(jià)地的路徑，拍地時(shí)出價(jià)地塊中溢價(jià)率大都保持在溢價(jià)率30%以下，這幾年則不斷創(chuàng)新多元化拿地方式，進(jìn)行投資“性?xún)r(jià)比”衡量。除了在公開(kāi)市場(chǎng)拍地，還在互換股份合作以及收并購(gòu)增加土儲(chǔ)等方面發(fā)力，比如，2018年，公司以收并購(gòu)方式納入長(zhǎng)沙、蘇州等地低成本項(xiàng)目。

截至2019年底，金輝控股所持土地儲(chǔ)備總建筑面積為2667.44萬(wàn)平方米，其中93.4%位于二線(xiàn)城市及核心三線(xiàn)城市，主要分布在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華南、西南和西北等以“人才吸附”為重點(diǎn)戰(zhàn)略的城市。

進(jìn)行資產(chǎn)換倉(cāng)的同時(shí)，金輝控股管理層開(kāi)始在降低造價(jià)成本、細(xì)化產(chǎn)品定位和提升溢價(jià)能力上下功夫。自2016年以來(lái)，公司研發(fā)了四大產(chǎn)品線(xiàn)，分別為契合城市主力中青年客群的“優(yōu)步系”、改善型產(chǎn)品線(xiàn)“云著系”、聚焦一二線(xiàn)城市核心地段面向城市高凈值人群的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。疊加此前低成本獲取的土地，即使面臨這兩年房企普遍遭受的限價(jià)政策，金輝控股也有在銷(xiāo)售定價(jià)上獲取更多“話(huà)語(yǔ)權(quán)”的能力。

正如金輝控股管理層曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者所示，“企業(yè)最核心的還是要賺錢(qián)，盈利是重要基石。我們開(kāi)發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目，都有嚴(yán)格的利潤(rùn)指標(biāo)要求，測(cè)算達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，一律不能通過(guò)。”

不得不說(shuō)，一般開(kāi)發(fā)商跨越千億元規(guī)模之后才開(kāi)始注重產(chǎn)品溢價(jià)能力，但“兼顧利潤(rùn)和規(guī)模平衡發(fā)展”“打造數(shù)個(gè)百億元量級(jí)區(qū)域公司”，降低拿地成本提升產(chǎn)品溢價(jià)率等戰(zhàn)略舉措，是當(dāng)前TOP20房企的典型組合打法之一，但卻是金輝控股近幾年早就在落實(shí)的目標(biāo)。

抓回款降負(fù)債謀安全擴(kuò)張

在金輝控股內(nèi)部，重點(diǎn)關(guān)注的高質(zhì)量增長(zhǎng)指標(biāo)還有對(duì)現(xiàn)金流的把控，這體現(xiàn)在去化率和回款率指標(biāo)上。

盡管在招股書(shū)中未有披露，但此前發(fā)布的《金輝集團(tuán)2019年公司債券半年報(bào)》顯示，金輝已完工項(xiàng)目銷(xiāo)售平均去化率達(dá)96%，在建項(xiàng)目平均去化率達(dá)87%，預(yù)收款項(xiàng)達(dá)到554.98億元，增幅34.35%，平均回款周期35天，高于行業(yè)平均水平。

而對(duì)于走在IPO道路上的金輝來(lái)說(shuō)，與其他閩系房企相比，在資金運(yùn)作、外部資金獲取和加杠桿方面，是相對(duì)比較健康的。在金輝集團(tuán)內(nèi)部，即使在橫縱擴(kuò)張方面需加大力度，但財(cái)務(wù)安全仍是底線(xiàn)。

以扣除合約負(fù)債額后的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)計(jì)，金輝控股近三年的實(shí)際負(fù)債率逐年下降，從2017年的62%下降至2019年的47.73%。而根據(jù)wind數(shù)據(jù)整理，截至2019年6月底，25家預(yù)收款最大的A股上市房企扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率中位數(shù)達(dá)到了51%。

另?yè)?jù)招股書(shū)顯示，截至2017年、2018年及2019年年度末，金輝控股的銀行借款、其他借款及公司債券總額為335.1億元、387.2億元及427.5億元。其中一年內(nèi)到期部分分別為127.5億元、231.6億元及180.2億元。一年期占比分別為38%，59.8%及42.1%，短期債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

實(shí)際上，近三年來(lái)，為了保持在合理負(fù)債結(jié)構(gòu)下實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，金輝控股下了頗多功夫。比如，與地產(chǎn)信貸活躍的金融機(jī)構(gòu)簽署了“總對(duì)總”戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極拓寬小公募、境外美元債和購(gòu)房尾款A(yù)BS等新型渠道，提升“找錢(qián)能力”，以及尋找新的合作伙伴，通過(guò)股權(quán)合作或者股權(quán)類(lèi)融資，合理降低有息負(fù)債，降低融資成本等。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，若金輝控股成功登陸資本市場(chǎng)，融資渠道將進(jìn)一步變寬，融資成本也將進(jìn)一步降低，助力其提升盈利能力，資本結(jié)構(gòu)也會(huì)得到進(jìn)一步改善。更重要的是，準(zhǔn)千億元規(guī)模檔口赴港IPO，這是在35家房企跨入千億元陣營(yíng)的市場(chǎng)格局中，想要彎道超車(chē)的良機(jī)。

當(dāng)然，是否能得到投資者的充分認(rèn)可，能否順利實(shí)現(xiàn)IPO，能獲得多大規(guī)模的募資，上市之后股價(jià)表現(xiàn)如何……這都有待資本市場(chǎng)的考驗(yàn)。