從樓市“冰封”到成交量整體回升，北京二手房市場(chǎng)的狀態(tài)可以說(shuō)超出預(yù)期。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房成交量環(huán)比增加39%、同比增長(zhǎng)75%，實(shí)際成交量創(chuàng)“3·17”調(diào)控后最高水平。然而在整體回溫的背后，北京商報(bào)記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，除了學(xué)區(qū)房等剛需房源迅速成交外，受區(qū)域內(nèi)新房市場(chǎng)沖擊，以及二套高首付限制，遠(yuǎn)郊區(qū)三居以上大戶(hù)型出現(xiàn)了問(wèn)而不買(mǎi)的尷尬，更有甚者連被問(wèn)及都是一種“奢望”。

大興天宮院的三居

掛了一年多 看的不少買(mǎi)的沒(méi)有

房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大主力軍，一個(gè)是剛需，另一個(gè)就是改善。家住大興天宮院的吳勛(化名)自去年初就有了換房的打算，希望往四環(huán)內(nèi)靠一靠。“從居住角度來(lái)說(shuō)，換房子根本沒(méi)必要，我也算見(jiàn)證了一個(gè)居住板塊從略感荒涼到現(xiàn)在成熟的過(guò)程，配套成熟了，自己卻要走了，總有些不舍。但自己住在南邊卻要去北邊上班，每天通勤的時(shí)間太長(zhǎng)了，不得不堅(jiān)定了換房的想法。”

按照吳勛的設(shè)想，盡快把房子賣(mài)出去，早日把家往“里面”搬遷，然而100多平方米的三居室，掛出去一年多了，還沒(méi)有人接手。

事實(shí)上，吳勛掛出房屋的“成色”并不算差。北京商報(bào)記者了解到，聽(tīng)從中介銷(xiāo)售的建議，吳勛的房子在上架之初就屬于“大眾價(jià)”，出于著急換手的目的，該房源價(jià)格經(jīng)歷了三四次下調(diào)，整體降幅達(dá)40多萬(wàn)元。此外，該房源符合“滿五唯一”標(biāo)準(zhǔn)，可以為購(gòu)房者節(jié)省一筆不小的費(fèi)用。

對(duì)于市場(chǎng)反應(yīng)，吳勛總結(jié)了幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，區(qū)位偏遠(yuǎn)是一個(gè)重要因素，但也不是全部原因。按他的說(shuō)法，選擇在遠(yuǎn)郊區(qū)買(mǎi)房除了原本家是這里的之外，其他外來(lái)的都是為了“過(guò)渡”，這部分人選擇小戶(hù)型更多。自己小區(qū)的兩居室上架即出清，到了自己的三居室這種狀態(tài)就“熄火”了。此外，能選擇大三居的一般都是置換，他們屬于先有一個(gè)意向目標(biāo)，但從看房到真正下單的周期比較長(zhǎng)。

“中介銷(xiāo)售告訴我，購(gòu)房者普遍都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，尤其是我們這種郊區(qū)的二手房，現(xiàn)在都處于一個(gè)明顯的下行階段，客戶(hù)觀望很正常。”吳勛稱(chēng)，自己房子屬性還不錯(cuò)，所以每周都有個(gè)一兩組客戶(hù)來(lái)看房，后臺(tái)關(guān)注量已經(jīng)達(dá)到70多了，但是實(shí)際出價(jià)的人很少，就算有出價(jià)的，也低于他的心理預(yù)期。

吳勛說(shuō)，中介銷(xiāo)售也給自己出了個(gè)主意，降價(jià)可以縮短賣(mài)房周期，但房子真的不能再降了，不然再置換的首付就不夠了。目前北京整體房?jī)r(jià)都比較高，像自己這種改善客群更是難上加難，八成首付與全款無(wú)異，或許看自己房子的客戶(hù)也是這個(gè)心態(tài)。

西三旗次新房四居躍層

降價(jià)掛了一年 就倆人看

吳勛的難題并不是個(gè)例。

家住北五環(huán)附近金隅翡麗的張洋也在換房過(guò)程中遇到“難賣(mài)”的問(wèn)題。據(jù)張洋介紹，由于小孩還有兩年就要上小學(xué)，自己母親也上了年紀(jì)，爬上爬下的不方便。最初打算將自己目前居住的復(fù)式四居室賣(mài)掉回西城換一套小三居室學(xué)區(qū)房。“我們計(jì)劃這事的時(shí)候西城還沒(méi)說(shuō)多校劃片呢，想著就在德勝學(xué)區(qū)找個(gè)1500萬(wàn)元左右、100平方米的小三居，裝修費(fèi)也夠了，平時(shí)帶著老人一起也能湊合住，沒(méi)想到一年都沒(méi)辦成這個(gè)事。”

張洋從計(jì)劃換房的那天開(kāi)始，就考慮了置換周期和置換成本，按照中介建議的均價(jià)雖然掛牌1900多萬(wàn)元，但心理價(jià)位早就讓到了1750萬(wàn)元左右，但依然無(wú)人問(wèn)津。與吳勛的房子看的不少?zèng)]人出手不同，從去年掛牌至今，張洋的房子帶看總數(shù)僅有兩次。

北京商報(bào)記者在鏈家App上發(fā)現(xiàn)，與張洋掛牌的四居室同樣戶(hù)型的房源均價(jià)為7.8萬(wàn)-8萬(wàn)元不等，過(guò)去一年里，該小區(qū)這一戶(hù)型掛牌4套，但零成交。

“其實(shí)這種次新房，購(gòu)房者要是從7萬(wàn)元/平方米單價(jià)買(mǎi)的，算上購(gòu)房成本，基本超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，其中一大部分是稅費(fèi)成本。”張洋掛牌的房源所在區(qū)域的多家中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人直言，雖然像金隅翡麗這樣的小區(qū)品質(zhì)沒(méi)得說(shuō)，但作為次新盤(pán)，一旦進(jìn)入二手程序，無(wú)論是成本還是折舊，對(duì)買(mǎi)家都不友好。特別是從價(jià)格來(lái)看，金隅翡麗附近新盤(pán)世華龍樾均價(jià)僅為8.2萬(wàn)元/平方米，一街之隔的老盤(pán)后期強(qiáng)佑府學(xué)上院均價(jià)更是低至7.45萬(wàn)元/平方米。

眼看疫情后西城學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)攀升，張洋不得不賣(mài)掉同小區(qū)內(nèi)母親名下另外一套兩居室，先去買(mǎi)了一套“占坑房”。

原因：

新盤(pán)倒掛疊加購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻高

與吳勛、張洋的實(shí)際感受不同，在疫情好轉(zhuǎn)的5月里，經(jīng)紀(jì)人、購(gòu)房者、部分小業(yè)主都迎來(lái)了一個(gè)罕見(jiàn)的“紅五月”。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.59萬(wàn)套，環(huán)比增加20.5%，同比增長(zhǎng)15.2%。從鏈家實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，5月北京二手房成交量環(huán)比增加38.6%，同比增加72.2%。單月成交套數(shù)創(chuàng)“3·17”政策后最高水平。受疫情影響，1-5月北京累計(jì)成交量同比減少18%，但較1-4月的累計(jì)降幅收窄20個(gè)百分點(diǎn)，疫情對(duì)市場(chǎng)的影響開(kāi)始持續(xù)變小。

今年1-5月，北京二手房主流成交戶(hù)型集中在兩居，總成交占比約為54%，其次是一居室，月平均成交占比約為22.1%，而三居及以上占比僅約為23.9%，大戶(hù)型成交占比較低，這其中遠(yuǎn)郊地區(qū)要更低。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，在北京二手房市場(chǎng)回溫較明顯的情況下，小戶(hù)型交易增幅較大戶(hù)型(三居及以上)明顯，原因是大戶(hù)型首付額度高，同時(shí)信貸政策提高了購(gòu)置門(mén)檻。在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則下，多數(shù)改善型需求被迫更多轉(zhuǎn)向小戶(hù)型，換房只是告別了曾經(jīng)的“老破小”。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則表示，拋開(kāi)價(jià)格因素不談，遠(yuǎn)郊區(qū)大戶(hù)型二手房也主要受到區(qū)域內(nèi)新房市場(chǎng)沖擊。從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，相差不多的價(jià)格，自己為什么不去選擇戶(hù)型更好的新產(chǎn)品?新小區(qū)環(huán)境要更有吸引力、實(shí)用性和舒適度更符合當(dāng)前的居住要求。相對(duì)而言，早些年的房屋戶(hù)型就缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，這是一個(gè)“歷史性”問(wèn)題。

“按照目前的設(shè)計(jì)理念，一些兩居室的新戶(hù)型也可以達(dá)到之前三居室的效果，這樣在總價(jià)上就要更具優(yōu)勢(shì)。二手房唯一具備的優(yōu)勢(shì)就是配套，成熟配套是其競(jìng)爭(zhēng)力的根本所在。”郭毅稱(chēng)，買(mǎi)房一步到位是一個(gè)“想而不得”的話題，大多數(shù)人都面臨著從外向內(nèi)的遷移過(guò)程，但無(wú)論是剛需還是改善，大戶(hù)型房源的熱度一直落后于總價(jià)更低的小戶(hù)型。(記者 盧揚(yáng) 王寅浩)