在疫情尚未穩(wěn)定的情況下，最近房地產(chǎn)市場火熱的深圳樓市調(diào)控政策靴子落地。

7月15日上午，深圳市住建局等八部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出八項措施，涵蓋限購年限、信貸、稅收、豪宅稅等方面內(nèi)容，堪稱深圳市場最嚴樓市調(diào)控政策。

2020年深圳樓市調(diào)控政策前后對比

對此，看得出來國家對房價的管控并不會因為大經(jīng)濟環(huán)境波動而放松。這對全國其他城市起到了極大的警示作用，相信已經(jīng)有城市在瑟瑟發(fā)抖了。

下半年樓市注定還是艱難的，開發(fā)商們要做好打持久戰(zhàn)的準備了。不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，每當樓市不景氣的時候，市場上就會出現(xiàn)許多特價房，俗稱“撿漏”。

諸如：

東區(qū)三環(huán)里現(xiàn)房，有河景、配套成熟，特價房21000元/㎡起。金三環(huán)、雙地鐵、品牌大盤，10套一口特價房15XXX

金水北某項目，配優(yōu)質(zhì)小學(xué)，特價房15XXX……

看價格，這些項目非常誘人，似乎買到就賺到。

但是，等你實際去看的時候才發(fā)現(xiàn)，大多所謂的“特價房”并不存在，也就是所謂的“引流價”。

再或者是一些沒人要的樓層或者戶型，總之，看完之后和我們預(yù)想的差別很大。

當然，在眼花繚亂的特價信息中，除了大多數(shù)唬人的假消息，也不乏會出現(xiàn)一些實實在在降價的樓盤。

最近，筆者在群里也見到大家對特價房的事情頗感興趣，那么今天就給大家梳理下特價房中的那些套路，遇到特價房我們該如何鑒別、購買。

1

平常我們遇到的特價房主要有以下幾種：

工抵房

這類房子，是我們平時遇見較多的一類特價房。

其大多是開發(fā)商缺乏現(xiàn)金支付，給工程或者活動等乙方公司抵過去的房子。

而乙方公司拿到抵押房之后，一定會想著盡快把房子換成現(xiàn)金，所以一般會以低于正常商品房的價格出售，優(yōu)惠幅度一般是正常商品房售價的10%左右。

買這類房子我們要注意幾點：

◆必須允許更名才能買，并且要確認自己買房的時間是否在允許更名的期限內(nèi)◆一定要弄清楚是否是給開發(fā)商簽的《商品房買賣合同》◆付款給開發(fā)商比給乙方公司靠譜，如果付款給乙方公司，要保證開發(fā)商能正常開票和網(wǎng)簽◆合同金額要和開發(fā)商抵押給乙方公司的金額一致，發(fā)票必須由開發(fā)商出

另外，結(jié)合以上四點，還要盡量選擇靠譜的開發(fā)商，這樣風(fēng)險也更小一些。

員工預(yù)留房源

這類房源一般是開發(fā)商給自己員工留的房子，最后有一些員工看不上公司留的房子，或者不需要，于是會加價轉(zhuǎn)讓或收取一定的轉(zhuǎn)讓費。

這類房子一般問題不大，事先與出賣方個人簽好轉(zhuǎn)讓協(xié)議，寫明違約事項。確定可以更名并且與開發(fā)商簽合同，當然選擇靠譜的項目很重要。

需要注意的是，這類房子我們一般很難拿到一手信息，比較考驗自身的人脈關(guān)系。

內(nèi)行加價

這一種一般是營銷內(nèi)部控制的一些房源，或是同行通過關(guān)系事先從開發(fā)商那里低價拿到一批房源，然后通過更名加價或者轉(zhuǎn)讓，收取一定的服務(wù)費。

尾盤促銷&打折盤

這類房源一般需要看節(jié)點。日常所謂的促銷優(yōu)惠活動套路較多，但是涉及到集團或者總公司層面的活動，比如小長假、年中沖刺，基本都是真的。

理由很簡單，為了回款或沖刺業(yè)績。

其次就是項目銷售接近尾聲，清理剩余房源時也會出現(xiàn)打折降價促銷的情況。

這種房源不排除正常特價房，但也有些在操作層面質(zhì)量有差別的也不少，比如臨路或者有硬傷的樓棟等。

所以，比較適合對于項目比較了解的購房者。

無證內(nèi)購

這種就不多說了，雖然說價格很低，但是風(fēng)險最大。不建議大家考慮這類房源，即便是品牌房企也要謹慎。

單位內(nèi)部團購

這種一般都是政府機構(gòu)、國企團購居多，優(yōu)惠力度較大。這種同樣要和出讓的個人簽好協(xié)議，寫明違約事項。

其次，開發(fā)商很重要，遠離小開發(fā)商，優(yōu)選靠譜開發(fā)商，價格合適，可以出手。

限價盤

這類房子在北龍湖、白沙、綠博較為常見，尤其是北龍湖，看不見的天花板就是3.2萬一平，怎么賣?

這種樓盤大多純粹得靠關(guān)系，或者說靠運氣。一般情況下由于限價，開發(fā)商不得不按照低于市場價的價格往外賣，賣給誰不是賣。

而且，這類的撿漏一般都是大漏。

托人找關(guān)系都很正常，很多時候等你知道消息房子早就沒了，所以需要提前介入打好關(guān)系。

2

我們梳理了一些樓盤最近釋放出的特價房信息，降價幅度一般在1000-2000左右。

名門橙邦：有一些單價一萬三四就可以買到的正常樓層房源，對于考慮三環(huán)內(nèi)要求配套這個價格還是很不錯的。

康橋東麓園：目前剩余少部分樓層房源，價格在18000-18500左右精裝修，周邊居住氛圍較差，注重性價比的改善客戶可關(guān)注。

金地正華漾時代：目前少量特價房價格11000多還帶精裝，對于想在南四環(huán)附近置業(yè)的剛需來說，性價比還是很高的。前提是對地鐵的距離和周邊配套能接受，目前周邊自駕方便些。

盛世臥龍城：128平米和140平米得部分樓層價格在12500-13000，項目位置不錯，品質(zhì)一般，對于地緣剛需客戶可關(guān)注。

泉舜上城：小戶型的價格最低在16500左右，對比原來18000多的價格實惠了不少，注重位置的剛需過渡可關(guān)注。

錢隆城：部分樓棟特價價格降到了13500左右，該項目規(guī)劃有地鐵，有學(xué)校，性價比較高，投資自住均可考慮。

綠城明月濱河：少量特價房內(nèi)部房源17000-17500左右，項目均價19000，這個比較考驗購房者人脈關(guān)系。

華瑞紫韻城：少量特價房價格12000多，目前均價1.4W左右。項目位置好，有地鐵，品質(zhì)一般，剛需可關(guān)注。

萬科世曦：少量一樓或頂層特價房16000左右，性價比較高，但是要能接受樓層和高架。

融僑美域：一口特價房7888元/㎡，最近融僑集團6周年慶，每天會推出16套特價房。

正商雅庭華府：原單價1萬左右，優(yōu)惠后單價9000左右，大戶型居多，距離地鐵口較遠。

以上房源信息來源朋友圈等渠道，非實時信息，大家需要自己篩選下。

3

前面說過，今年下半年樓市行情依然不容樂觀，限購沒有放松的跡象，樓市大概率會繼續(xù)橫盤。

所以，未來半年市場中還會出現(xiàn)更多特價房，但其中哪些能買，哪些不能買，我們要仔細辨別。

撿漏不是每個人都能碰到的，更不會經(jīng)常出現(xiàn)。所以遇到優(yōu)質(zhì)的特價房源既不能貿(mào)然上前，也不能白白錯過。

首先，做好準備，比如資金。手里能調(diào)動的資金能對應(yīng)多大的盤子，做好預(yù)案。

其次，有眼光還要專業(yè)。選擇靠譜的項目，優(yōu)質(zhì)的地段，考慮好后期是出租還是等著漲價出售，風(fēng)險與收益是否成正比都需要來考慮。

然后，多加一些地產(chǎn)圈的人擴充人脈，比如中介。

在這個信息爆炸的時代，信息就是財富，多一條獲得信息的渠道就多一份勝算。不論是工抵房還是員工自留房亦或者二手房，能獲得一手信息最重要。

最后，保持平常心。

撿漏和貪便宜是兩回事，貪小便宜早晚被套路;要想買到合適的房子還要有足夠的優(yōu)惠，多跑多看是一定要付出的。