如果能對10年前的自己說一句話，你會說什么?我想幾乎所有人都會毫不猶豫的說出4個字：趕緊買房!

當(dāng)然站在現(xiàn)在回顧過去，一切都清晰明了;但站在過去看現(xiàn)在，或許更多的是疑惑和彷徨，比如國內(nèi)的股市和樓市。

股市：十年磨一“點”;樓市：十年磨一劍

先來說股市。2009年10月16日上證A股收盤2976點，2019年10月16日收盤2977點，假如按今天收盤2938點位算的話，更慘，十年磨了“負(fù)38點”。

再來看看樓市。2009年9月北京平均房價1.5萬/㎡，到2015年漲到4萬/㎡以上，如今已達6-7萬/㎡。10年漲了約500%。10年來，中國房價最大的漲幅出現(xiàn)在2009年，即4萬億大刺激后的第1年，據(jù)統(tǒng)計當(dāng)年新房均價達到4459元/平米，漲幅24.7%。

而國外呢?美國、英國、日本、德國、印度和泰國房地產(chǎn)和股市都有不同程度的上漲。

所以說現(xiàn)在回過頭去看，在國內(nèi)買房的人賺了，而選擇炒股似乎是最大的失敗。

有人會說，理論上股市不是經(jīng)濟的晴雨表嗎?中國經(jīng)濟十年成果有目共睹，樓市起來了，為何股市卻“以不變應(yīng)萬變”呢?

2009年A股共有1676只股票，如今已經(jīng)有3827只(截止2020年6月2日)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2009年金融機構(gòu)本外幣各項存款余額61.2萬億元，到2019年12月末，本外幣存款余額198.16萬億元。財富的增量遠(yuǎn)高于股票增量，為何股票卻漲不起來?

首先，由于經(jīng)濟增長，社會對住房、土地的需求大增，土地出讓和城鎮(zhèn)化打破了樓市的供需平衡，導(dǎo)致房價上漲;但是，這種供不應(yīng)求在股市似乎并沒有體現(xiàn)出來，畢竟股票并不是國人唯一的投資品。股票可以不買，但房子必須得買。

其次，如果簡單地拿指數(shù)進行對比，未免有些失真。事實上據(jù)統(tǒng)計，2009-2019年間，上證指數(shù)雖然漲幅很少，但上證50的收益是70.87%，滬深300是54.83%，中證500是58.06%。而且像A股中的一些優(yōu)質(zhì)白馬股，漲幅還是比較可觀的。也就是說，漲了個股，沒漲指數(shù)。

再者，也是比較重要的一點：就是上證指數(shù)的編制。像中石化，工商銀行(601398,股吧)這種大盤權(quán)重股基本決定了指數(shù)的走向，而且個股采用的是全市值加權(quán)計算，而不是流通市值，換句話說，比如目前中石油總市值7900多億，但是其流通市值只有7027億。假設(shè)中石油跌了50%，那么按照總市值計算的話，指數(shù)跌幅會更多。所以，即使咱們看好的消費科技股漲幅再大，對指數(shù)影響也很小。

最后一點就是A股的垃圾股泛濫，只進不出。試想，標(biāo)普500永遠(yuǎn)只是最優(yōu)秀的500家上市公司，優(yōu)勝劣汰，而A股都是垃圾股，誰能造牛市呢?

股市與樓市的恩恩怨怨

理論上，股市可以反映經(jīng)濟基本面，是晴雨表，是溫度計。但在中國，樓市似乎更配這個角色。

在中國，房地產(chǎn)涉及許多行業(yè)，牽扯諸多利益，且周期性較強?；仡欉^去10年，房價上漲最快的時候，也是城鎮(zhèn)化、就業(yè)等發(fā)展最好的時候，如果擠破房地產(chǎn)泡沫，負(fù)面影響勢必會蔓延到其他行業(yè)。

而擠破股市泡沫呢?要知道，券商可是旱澇保收的，只是多賺少賺而已。但股市和樓市又是國人最主要的兩大投資渠道，這就注定了中國的股市和樓市的關(guān)系若即若離的關(guān)系：

首先，二者在一定程度上會呈現(xiàn)此消彼長的關(guān)系，比如樓市調(diào)控可能會導(dǎo)致部分資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，不過這種資金體量并不大。

其次，二者受各自政策影響很大，比如今年以來股市基本都是震蕩市，而樓市在需求和調(diào)控雙重影響下整體依然穩(wěn)中帶漲。再比如之前幾年未調(diào)控時，樓市瘋漲，A股也迎來了一波大牛。

不過，股市和樓市有一個共同點：資金密集市。過去的10年也正是股市和樓市資金分化的10年。

根據(jù)胡潤報告，2010年中國財富階層的大規(guī)模移民正式開始。2010年有772人移民美國，2011年猛增為2408人，2012年為6124人，兩年的增長率分別為3.1倍和2.5倍。也正是這幾年，中國出口增速開始下滑，大基建后形成了高額的債務(wù)開始堆積，資金開始不斷地向上漲的國內(nèi)外房地產(chǎn)流動。

真正給房地產(chǎn)“助攻”的，是2014年高層支持去庫存，新一輪的樓市松綁周期到來。而2015年股市卻遭了殃，短短半年，A股市值蒸發(fā)25萬億。在經(jīng)歷了17,18和19年這“不怎么太平”的三年，最終形成了樓市高位震蕩，股市低位震蕩的窘境。

股市樓市，功勞幾何?

這10年間，如果撇開漲幅的話，在改革方面，股市和樓市的幾個具有代表性改革成果，還是可圈可點的：

股市：

1、滬港通、深港通。14年和16年分別開通的滬深港通，其意義不必多說，這是A股走向全球，引入外資的里程碑事件。雖然目前A股與海外股市的相關(guān)性并不高，還沒有完全互聯(lián)互通，但我相信隨著國內(nèi)投資者和機制逐步成熟，剩下的只是時間問題。

2、注冊制。2016年3月1日，注冊制改革正式啟動。到今年3月，新證券法3月1日開始施行，全面實施注冊制。注冊制最大的意義，我認(rèn)為在于放低了IPO門檻，讓未來有潛力但當(dāng)前盈利稍弱的好公司做大做強，再加上退市機制的改革，真正為A股起到了優(yōu)勝劣汰的作用。

3、科創(chuàng)板?？苿?chuàng)板聚集了信息技術(shù)、高端裝備、生物醫(yī)藥、新材料、節(jié)能環(huán)保等大量新興行業(yè)公司，而這些行業(yè)恰恰是未來經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要脊梁，讓這些公司享受資本市場紅利，意義不言而喻。

樓市：

1、房地產(chǎn)稅。2011年上海和重慶首先啟動房產(chǎn)稅試點;2013年十八屆三中全會上，房地產(chǎn)稅立法被提上日程，到上個月中央提到“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。”雖然目前仍未推行，但隨著土地制度和出讓金改革的推進，我認(rèn)為也只是時間問題。

2、現(xiàn)房銷售試點。房地產(chǎn)預(yù)售，讓所見即所得成為一句空話，質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實等問題層出不窮。根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)的新增法律訴訟、失信違法、被執(zhí)行人、經(jīng)營異常、行政處罰、嚴(yán)重違法等司法和經(jīng)營風(fēng)險條數(shù)分別為158萬條、6.9萬條、35.2萬條、12.3萬條、1.42萬條、1.38萬條。

3月份，海南首先開始試點現(xiàn)房銷售制度，為全國推行現(xiàn)房銷售打響了第一槍，在未來這將大大減少購房風(fēng)險，規(guī)范樓市健康發(fā)展。

未來10年，讓錢袋子免受“傷害”

回到最初的話題：2030年的你，會對現(xiàn)在的你說些什么呢?買房還是買股?

其實10年后的事誰也不知道，可能A股重振雄風(fēng)，可能樓市進入下行周期，或者相反。但無論怎樣，我們當(dāng)下需要做的是管好錢袋子，說白了就是老生常談的資產(chǎn)配置。

不過我今天不再談具體怎么配置，而主要談一談未來資產(chǎn)配置的階段和方向。

當(dāng)下經(jīng)濟刺激將分三步逐步加強：貨幣寬松、財政刺激和最近比較火的財政赤字貨幣化。

在貨幣寬松階段，利率將持續(xù)走低，與之對應(yīng)的是利好債市，同時我們也應(yīng)該通過適當(dāng)提高風(fēng)險資產(chǎn)比例來增強收益。

在財政刺激階段，實體經(jīng)濟將得到較大恢復(fù)，帶動股市整體上漲，股市機會值得關(guān)注。

在財政赤字貨幣化階段，央行通過印鈔來購買財政部發(fā)行的國債，財政部用這些錢去買買買，通過擴大需求的方式刺激經(jīng)濟增長。但這么做的弊端在于存在通脹風(fēng)險，因為從歷史來看，實施財政赤字貨幣化的國家，最終由于難以短期擺脫對財政刺激的依賴，都以惡性通脹收場。所以為了防通脹，黃金則為王。

都說2010年是全球投資環(huán)境的一個分水嶺。這一年國內(nèi)人口老齡化問題開始顯現(xiàn)，貨幣供應(yīng)增速和固定資產(chǎn)投資放緩，海外資本投資回報率見頂。但現(xiàn)在看來，經(jīng)濟刺激和眾多改革才剛剛起步，2020年不也正是一個新的開始嗎?