近期深圳寫字樓租金“腰斬”的傳言開始在社交媒體上流傳，并認為南山科技園為核心重災區(qū)，包括柔宇科技等公司將關(guān)掉南山科技園辦公地，搬遷至坪山工廠。

但事實情況是這樣嗎？

實地探訪：未見退租，空置率持平19年末

4月8日，券商中國記者到達柔宇科技位于深圳南山區(qū)所在辦公地——南山區(qū)學府路63號高新區(qū)聯(lián)合總部大廈，該大廈企業(yè)已經(jīng)全面復工，門口有物業(yè)工作人員值班并配備了體溫監(jiān)測機器。柔宇科技辦公所在地位于聯(lián)合總部大廈16樓至19樓。

記者抵達柔宇科技前臺19樓發(fā)現(xiàn)，該公司并無異樣，員工正常上下班，前臺工作人員也表示未曾聽說要搬離南山高新區(qū)辦公地的說法。

南山區(qū)柔宇科技辦公場所

而聯(lián)合總部大廈的物業(yè)方工作人員也表示，聯(lián)合總部大廈業(yè)企業(yè)入住率高，目前已經(jīng)沒有多余的寫字樓面積可以對外出租。

據(jù)了解，聯(lián)合總部大廈總層高地上52層、地下4層，占地面積5307.3平方米，總建筑面積125075.17平方米，此前公開招租面積為12284.95平方米。

聯(lián)合總部大廈

全球房地產(chǎn)服務和咨詢顧問機構(gòu)戴德梁行研究報告指出，受疫情影響，春節(jié)至2020年一季度末深圳甲級寫字樓市場基本處于停滯狀態(tài)，已成交的租賃或買賣活動幾乎都在春節(jié)前完成。

因此，在商業(yè)及商務活動嚴重受阻的當下，招商及退租等市場活動鮮有發(fā)生，截至2020年第一季度末深圳優(yōu)質(zhì)購物中心并未見大面積退租的情況，今年一季度全市優(yōu)質(zhì)購物中心整體空置率為4.1%，與2019年末基本持平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，新冠肺炎疫情短期對相關(guān)企業(yè)帶來一定的收入水平下降壓力，而除了租金壓力，企業(yè)還面臨員工成本等壓力。

“不過，寫字樓市場與住宅市場還是有些不一樣，住宅市場受新冠肺炎影響是立竿見影的，但是寫字樓市場受到影響是有一定滯后的，”嚴躍進對券商中國記者表示，目前住宅市場已經(jīng)陸續(xù)恢復了，寫字樓市場的恢復可能要到第四季度。

戴德梁行研究報告也認為，疫情的傳播及相關(guān)的防疫舉措對商業(yè)經(jīng)營構(gòu)成的沖擊恐令部分資金實力相對較弱的個體經(jīng)營戶面臨生死考驗，并進一步在短期的空置率指標中得以體現(xiàn)，預計隨著企業(yè)復工復產(chǎn)的有序推進，第二季度深圳優(yōu)質(zhì)購物中心的空置率將有所上升。

“但隨著疫情逐漸被控制，預計四季度的商業(yè)市場有望迎來復蘇，同期商家調(diào)整后的年度發(fā)展計劃逐步落定，商用物業(yè)的尋租需求也有望逐漸恢復，” 戴德梁行研究報告指出。

深圳寫字樓為何空置率高?供給太多!

不過，深圳市場之所以容易出現(xiàn)寫字樓退租等傳言，其背后原因確實存在。但主因不是需求，而是供給，因為新的樓盤不斷興起，新的寫字樓物業(yè)不斷進入市場，隨處可見新的寫字樓廣告。

戴德梁行報告顯示，今年一季度，深圳3座甲級寫字樓投入使用，帶來共計30萬平方米的新增供應，全市存量推升至582.4萬平方米。而業(yè)主關(guān)聯(lián)企業(yè)的大面積入駐令供應的去化取得一定成效，全市吸納量在此帶動下達到85587平方米。

同時，經(jīng)歷了連續(xù)幾個季度的需求疲軟，又臨近新年換租節(jié)點，業(yè)主給予更多租金優(yōu)惠留住到期租戶，一季度全市租金環(huán)比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此舉在一定程度上加速存量物業(yè)空置面積的去化，但在大體量新增供應的影響下，深圳市空置率仍環(huán)比上漲2.6個百分點24.6%，空置率繼續(xù)位居一線城市第一位。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，深圳市寫字樓空置率在2019年末22%基礎(chǔ)上環(huán)比上升至24.6%，其次為上海寫字樓空置率為21%，環(huán)比上升1.4個百分點，北京寫字樓空置率13.6%，環(huán)比上升0.4個百分點，空置率最低的為廣州市，僅為5.2%。

針對深圳寫字樓空置率一線城市最高的現(xiàn)象，去年8月深圳市住房建設局負責人曾表示，實際上，深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區(qū)寫字樓項目正在逐步竣工、陸續(xù)招商，部分項目存在暫時性空置，是正常的情況。一般來說，寫字樓空置率處于10%-20%區(qū)間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區(qū)間。

一季度報告顯示，從深圳各區(qū)的表現(xiàn)來看，羅湖區(qū)的需求持續(xù)外流，再加上個別商務空間運營商租約到期，空置率環(huán)比上升2.2個百分點至14.98%，租金環(huán)比下降1.1%至每月每平方米206.58元。福田區(qū)也在市場競爭加劇背景下租金環(huán)比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率則有一定的改善微降至16.04%。三個新增供項目均位于南山區(qū)，空置率繼續(xù)環(huán)比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。

線上娛樂、大數(shù)據(jù)行業(yè)將成需求亮點

可以預見的是，在境內(nèi)疫情影響之下需求端低迷和供應增加之下，全年寫字樓將面臨租金壓力和高空置率的局面。

戴德梁行報告認為，商業(yè)及商務活動仍尚待恢復，疫情對租賃市場的影響或?qū)⒂诙径乳_始顯現(xiàn)。

疫情期間在建項目工期相應延后直接影響全年供應，預計不少項目入市時間將延至明年，此外部分原定于上半年入市的項目恐將于年底扎堆入市，對于剛剛從疫情中恢復運營的寫字樓市場而言無疑又要迎來一場大考。

“盡管項目延期概率大增，但未來五年持續(xù)高供應的趨勢不改，在需求放緩的背景下，年內(nèi)深圳甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率也恐將再度上探，”上述報告指出。

不過，在疫情影響之下，寫字樓的需求主體也在發(fā)生變化。

例如，受疫情影響部分品牌有意放緩或擱置擴張計劃，如星巴克預計受到疫情影響中國區(qū)業(yè)務在第一季度的營收將減少最多4.3億美元，并宣布暫停中國開店計劃。

戴德梁行研究院副院長、華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端表示，目前金融、專業(yè)服務以及中小規(guī)?？萍脊镜葥Q租擴租需求相對謹慎，有實力的科技公司則在更長的免租期、更高的租金折讓以及更低的租金報價等方面爭取更多權(quán)益。供應端來看，成熟優(yōu)質(zhì)物業(yè)展現(xiàn)出更高的抗壓性，給予的租金減免相對有限;而部分空置水平較高的新物業(yè)則更愿意以低于市場平均水平的租金價格吸引優(yōu)質(zhì)客戶，以期在后續(xù)可見的需求疲態(tài)中提前鎖定稀缺的客戶資源。

“雖疫情對眾多行業(yè)造成重創(chuàng)，但也加速了線上娛樂、線上即時配送、5G大數(shù)據(jù)、保險健康等行業(yè)的逆勢前行，相關(guān)需求已于季度末逐漸活躍于深圳寫字樓租務市場，預計后續(xù)將成為深圳甲級寫字樓需求的亮點。”張曉端表示。