繼深圳樓市調(diào)控新政落地后，長三角多地也相繼跟上了收緊的步伐。

7月23日凌晨，南京七部門聯(lián)合發(fā)布9項(xiàng)收緊樓市的措施，既照顧了剛性購房需求群體，保障了無住房家庭的購房需求，又堵住了離婚買房漏洞。就在前一日，寧波也有所動(dòng)作。

記者注意到，寧波此次出臺(tái)的新政和南京有所類似，也對(duì)無房家庭進(jìn)行了傾斜。不過，相較于南京要求商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源，寧波的傾斜力度更大，所要求比例達(dá)到50%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，深圳、寧波、南京等地接連出臺(tái)調(diào)控新政，是市場(chǎng)過熱的必然結(jié)果，各項(xiàng)政策直指當(dāng)下樓市過熱、投機(jī)性需求增長等問題。

南京：堵住“假離婚”漏洞

“寧九條”對(duì)樓市影響很大，每條都有針對(duì)性，屬于對(duì)前段時(shí)間市場(chǎng)熱度升高的一種撞擊式反射，也是給過去的一些正常打補(bǔ)丁。

和深圳一樣，此次南京新政出臺(tái)前市場(chǎng)已有相關(guān)傳言。

7月23日凌晨，南京七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“通知”)。

根據(jù)上述通知：七部門為落實(shí)“房住不炒”、“穩(wěn)預(yù)期”，從土地、剛需、限購、熱點(diǎn)樓盤、精裝房、房產(chǎn)中介、購房資格、房地產(chǎn)媒體以及相關(guān)部門等9個(gè)方面出發(fā)，聯(lián)合發(fā)布9項(xiàng)收緊樓市的措施。

在南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長吳翔華看來，“寧九條”對(duì)樓市影響很大，每條都有針對(duì)性，屬于對(duì)前段時(shí)間市場(chǎng)熱度升高的一種撞擊式反射，也是給過去的一些正常打補(bǔ)丁。

具體來看，土地市場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓模式。依據(jù)土地市場(chǎng)狀況，加大住宅用地供應(yīng)力度，合理有序安排上市，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。提高土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，建立熱點(diǎn)區(qū)域住宅用地報(bào)名單位資格篩查機(jī)制。此舉意在改變多家開發(fā)商哄搶優(yōu)質(zhì)地塊的局面，避免造成土地市場(chǎng)過熱。

和杭州新政傾斜無房家庭一樣，南京也要求優(yōu)先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。吳翔華認(rèn)為，這是避免搖號(hào)誤傷剛需，向無房者定向配售。其認(rèn)為，這條規(guī)定對(duì)改善類尤其是高端改善項(xiàng)目不會(huì)有太多影響，主要影響在于剛需類項(xiàng)目，有房家庭搖到此類項(xiàng)目的概率會(huì)進(jìn)一步降低。

不同于很多城市為堵離婚買房而采取金融方面限制，此次南京規(guī)定夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

這也意味著，自離婚之日起2年內(nèi)，若家庭名下無房，夫妻雙方離婚后都可購買“首套房”;若家庭名下有一套房，夫妻離婚后名下無房的一方，可以購買“首套房”;如果家庭名下有2套房，則夫妻雙方離婚后都沒有購房資格。

不同于上面政策對(duì)剛需類項(xiàng)目的影響，吳翔華表示，“假離婚”取得購房資格的漏洞被堵上，對(duì)于改善類尤其是高端改善類項(xiàng)目的影響巨大，投資客比例高的板塊也會(huì)有沉重打擊。

對(duì)于購房者曾遇到的“線下售樓處說售罄，網(wǎng)上房地產(chǎn)卻顯示有房可售”的情況，新政也予以了規(guī)范，要求加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理，對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)多的熱點(diǎn)樓盤，開發(fā)企業(yè)制定針對(duì)性銷售方案，嚴(yán)格按照審核公示方案開盤銷售。選房結(jié)果在現(xiàn)場(chǎng)公示，確保銷售進(jìn)度與南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示同步。在吳翔華看來，該項(xiàng)規(guī)定主要是針對(duì)開發(fā)商，降低熱點(diǎn)板塊和價(jià)格倒掛的項(xiàng)目的熱度，但其預(yù)判即便有前幾條約束，定價(jià)倒掛明顯的項(xiàng)目市場(chǎng)熱度依然會(huì)較高。

寧波：50%新房傾斜無房家庭

寧波新政是對(duì)前期樓市調(diào)控政策的完善和細(xì)化，提高了購房和轉(zhuǎn)讓門檻，進(jìn)一步堵住了借人才引進(jìn)等通道投機(jī)炒房的漏洞。

緊隨深圳調(diào)控步伐的不僅有南京，寧波也祭出樓市新政。7月22日，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房銷售行為切實(shí)保障居民自住需求的通知》(下稱“《通知》”)。

對(duì)于購房資格，《通知》稱，寧波市海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的無房家庭可在市六區(qū)優(yōu)先認(rèn)購1套商品住房，該套住房要求在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

無房家庭還需要滿足家庭成員之一具有市六區(qū)戶籍;或近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn);或本人或配偶屬于本市引進(jìn)的頂尖人才、特優(yōu)人才、領(lǐng)軍人才、拔尖人才、高級(jí)人才的。

相較南京，寧波要求房源對(duì)無房家庭傾斜的力度更大。

根據(jù)《通知》，市六區(qū)符合銷售條件的住宅項(xiàng)目或批次，開發(fā)商要在公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督下隨機(jī)抽取不少于50%的可銷售住宅房源(按套數(shù)計(jì))供無房家庭優(yōu)先認(rèn)購，并通過市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)公示擬銷售項(xiàng)目情況，本項(xiàng)目或批次推出套數(shù)、可供無房家庭選購的套數(shù)，購房意向登記的條件、途徑等信息，購房意向登記原則上不少于3日。

該政策是對(duì)7月6日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(甬建發(fā)〔2020〕56號(hào))的補(bǔ)充，主要是重點(diǎn)保障居民自住需求，向符合條件的無房家庭傾斜。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦指出，寧波樓市新政從總體上看是對(duì)前期樓市調(diào)控政策的完善和細(xì)化，新政對(duì)購房資格、轉(zhuǎn)手出讓條件等方面都提高了門檻，進(jìn)一步堵住了借人才引進(jìn)等通道投機(jī)炒房的漏洞。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此次寧波政策至少說明了一點(diǎn)，限購只是一種方式，而優(yōu)購才是更深的更重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。此前寧波限購政策有效地打擊了各類炒房需求，而此次優(yōu)先購房的政策，實(shí)際上保障了各類剛需的購房權(quán)益。當(dāng)然，類似優(yōu)先購房的政策，也防范了炒房的風(fēng)險(xiǎn)，包括限售政策的引入。應(yīng)該說，寧波此類政策對(duì)于一些庫存去化過快的城市是有借鑒意義的，至少有助于減少剛需購房的壓力。通過“限購+優(yōu)購”政策的組合拳模式，有助于落實(shí)“房住不炒”和支持合理住房需求的政策導(dǎo)向。

樓市“躁動(dòng)”引調(diào)控

市場(chǎng)躁動(dòng)是調(diào)控出臺(tái)的一大因素，此次出臺(tái)調(diào)控的南京和寧波都是今年以來樓市升溫顯著的城市。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，百城房價(jià)榜單中，今年6月份，寧波新建住宅平均價(jià)格為17781元/平方米，環(huán)比漲幅1.33%，超越上海、杭州、嘉興、南京等城市，漲幅位居全國第一。

上半年，寧波土拍市場(chǎng)火熱，118宗經(jīng)營性用地出讓，總出讓建面930.4萬平方米，出讓金640.3億元，樓面均價(jià)6883元/平方米，平均溢價(jià)率30.84%。其中，出讓宅地(含商住)77宗，總出讓建面718.2萬平方米，出讓金598.1億元，樓面均價(jià)8328元/平方米，樓面均價(jià)同比上漲37.2%，平均溢價(jià)率32.31%。

6月綠城拿下的鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地塊，樓面價(jià)更是高達(dá)32520元/平方米。

有寧波當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，寧波樓市的火爆并不意外，房價(jià)走勢(shì)素來有“短期看政策，中期看土地，長期看人口”的說法。

去年寧波實(shí)現(xiàn)GDP11985億元，排名全國第十二，僅次于南京。同年，寧波常駐人口更是增長至34萬人，在全國主要城市常住人口增量排行榜上位居第四，僅次于杭州、深圳和廣州。加上去年底寧波放寬了落戶條件，5月初寧波給予“舟山戶籍同城化待遇”，這也意味著，更多的人口拿到了寧波戶口。大量外來人口流入，也會(huì)衍生出龐大的置業(yè)需求，進(jìn)一步催熱房地產(chǎn)市場(chǎng)。

因此，上半年寧波樓市的量價(jià)齊高，一片火熱的景象。

南京樓市上半年的升溫絲毫不遜于寧波。

國家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)顯示，4-6月，南京新房價(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.8%、1.2%、1.0%，其中4月環(huán)比漲幅居70個(gè)大中城市之首;同一區(qū)間，同比漲幅分別為4.5%、5.0%、6.1%，逐漸呈走高之勢(shì)。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，即便受到疫情影響，今年上半年南京新房(含六合、溧水、高淳)成交量達(dá)35269套，認(rèn)購41360套，同比成交量上漲3.5%，認(rèn)購量上漲8.4%。成交價(jià)格方面，南京一二季度整體成交均價(jià)企穩(wěn)在25641元/平方米的高位。其中，6月份南京新房認(rèn)購量達(dá)11306套，成交7918套，環(huán)比認(rèn)購上漲19.6%。

與此同時(shí)，南京更出現(xiàn)了“萬人搖”的火爆場(chǎng)景。

5月底，位于江北核心區(qū)的江畔都會(huì)上城項(xiàng)目搖號(hào)清冊(cè)出爐，共計(jì)收獲11890組有效報(bào)名，其中992組參與67套人才優(yōu)選房搖號(hào)，中簽率約6.8%;10898組參與156套普通房源搖號(hào)，中簽率只有1.4%。

甚至有消息稱，江畔都會(huì)上城的報(bào)名系統(tǒng)由于報(bào)名人數(shù)過多曾一度癱瘓，“萬人搖號(hào)盤”的名號(hào)也不脛而走。

據(jù)了解，江畔都會(huì)上城上一次加推是去年12月份，共計(jì)推出492套房源，均價(jià)為30500元/平方米，超5000人陪跑，中簽率僅8.5%，開盤當(dāng)天所有房源全部售罄。

雖然此次價(jià)格相比前期均價(jià)上漲約807元/平方米，但仍有近1.2萬人報(bào)名參與搖號(hào)。這也是南京今年的首個(gè)“萬人搖”的項(xiàng)目。

不僅如此，南京溧水萬達(dá)廣場(chǎng)的價(jià)格也倒掛超3000元/平方米，同樣引來大批購房者報(bào)名搖號(hào)，中簽率低至16.6%，系統(tǒng)也一度不能提交。

有望抑制房價(jià)過快上漲

上述新政均落實(shí)了“房住不炒”的政策導(dǎo)向，對(duì)于保護(hù)剛性需求，打擊炒房現(xiàn)象有著重要意義，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策，是否會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)產(chǎn)生影響?

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，上述兩市的新政對(duì)于中短期房價(jià)穩(wěn)定將起到一定作用。同時(shí)在深圳、南京、寧波多地樓市政策接連升級(jí)的情況下，張波預(yù)判，三季度會(huì)有更多城市跟進(jìn)，尤其是有“萬人搖”和房價(jià)上漲過快表現(xiàn)的城市。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師王小嬙也表示，從政策的要點(diǎn)可以看出，本次南京新政大力支持剛需性購房需求，完善了住房限購政策，并且嚴(yán)格限制了未來房價(jià);寧波的政策亮點(diǎn)則在于在原有限購升級(jí)的基礎(chǔ)上保障了無房家庭的購房需求，結(jié)合5年限售和房企供應(yīng)房源不少于50%，在供需兩端皆有發(fā)力。

王小嬙認(rèn)為，上述兩則新政均落實(shí)了“房住不炒”的政策導(dǎo)向，對(duì)于保護(hù)剛性需求，打擊炒房現(xiàn)象有著重要意義，有利于推動(dòng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)穩(wěn)，抑制當(dāng)?shù)貥鞘型顿Y性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從當(dāng)前的過熱回歸平穩(wěn)理性，穩(wěn)定健康發(fā)展。

盧文曦則認(rèn)為，南京、寧波的新政主要傾向于規(guī)范市場(chǎng)秩序，類似“假離婚”等其實(shí)對(duì)于市場(chǎng)正常交易存在干擾成分。從效果來看，價(jià)格短期內(nèi)很難降下來，主要還是先把成交量控制下來，讓房價(jià)上漲速度減緩。

值得注意的是，除了南京、寧波和深圳，7月以來，杭州、東莞、鄭州、內(nèi)蒙古等地早已接連出臺(tái)樓市新政，調(diào)控收緊已然成為趨勢(shì)。

那么，繼深圳、寧波、南京之后，下一個(gè)跟進(jìn)的又會(huì)是誰?

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，部分城市房價(jià)上漲過快，違背了穩(wěn)房價(jià)的導(dǎo)向，也違背了“房住不炒”的政策導(dǎo)向，后續(xù)其他房價(jià)不穩(wěn)定、房價(jià)上漲過快的城市依然會(huì)有政策出臺(tái)。不過，他也指出，調(diào)控收緊其實(shí)還是少部分，更多的后續(xù)還是需要積極去庫存。政策走向方面，也不會(huì)盲目收緊，依然是要確保市場(chǎng)交易的活躍。